全国首单，完成上市！
6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目。至此，国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元，覆盖收费公路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型。事实上，自2024年以来，首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市；今年6月5日，公募REITs总市值站上2000亿元台阶；6月18日，全国首批数据中心REITs获批——这一系列标志性事件，正反映了我国公募REITs市场稳步提质扩容的发展态势。“随着国内首单租赁住房REITs扩募项目上市，标志着公募REITs市场‘首发+扩募’双轮驱动格局进一步形成，REITs常态化发行加速向前迈进。”有业内人士告诉《金融时报》记者，扩募不仅是资产规模的扩张，更是对相关方项目整合、运营管理能力的考验。目前，国内REITs市场扩募项目仍然较少，期待未来持续加快推动REITs项目扩募，更好发挥REITs市场再融资功能，促进多层次REITs市场健康发展的同时，进一步盘活存量资产、合理扩大有效投资，服务实体经济高质量发展。华夏北京保障房REIT自2022年8月上市以来，一直保持着稳健的运营态势，同时积极回馈投资者，累计实现分红约1.28亿元。资料显示，此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元，拟购入的资产包括4个成熟运营的租赁住房项目，分别为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目和海淀区温泉凯盛家园项目，回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设。据悉，上述扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率，有利于丰富项目资产组合，提升投资人收益回报，并为原始权益人筹措权益性资金投入北京市保障性住房市场建设。“首单租赁住房REITs项目成功扩募，不仅为保障性住房建设开辟了可持续融资新路径，更以实践验证了REITs扩募机制的高效运转，探索出一条兼顾社会民生保障与资本市场回报的可持续发展路径，有力彰显了金融创新工具对重大民生工程的支撑作用。”有研究人士说。事实上，作为公募REITs产品的重要特性之一，扩募一直以来均被视作推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措。在中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英看来，公募REITs扩募后，可以进一步做大资产规模和优化资产管理质量。根据监管要求，公募REITs每年收益分配比例不得低于合并后基金年度可供分配金额的90%。“考虑到资产的折旧和运营成本，若规模不大，10%的留存对于维系资产质量和规模具有一定困难。”王红英表示，通过扩募可以增加项目管理者的现金流储备，进一步优化资产管理质量、提升公募REITs规模，有助于给投资者带来更好、更稳定的回报。Wind数据显示，自2023年6月首批4单公募REITs扩募项目成功上市后，2024年以来，已有10单REITs发布扩募公告，其中2单已获批，4单在受理审核阶段。上交所表示，将加快推动REITs常态化发行，进一步发挥REITs资产上市平台功能，持续优化扩募机制，积极引导上市REITs提高规范运作水平、督促各参与方积极履职尽责，促进提升项目运营质效和投资者回报，不断完善市场生态，努力打造高质量REITs市场，更好服务国家战略和经济社会发展全局。当前环境下，如何盘活存量资产备受关注，REITs市场也迎来关键发展机遇。“中国存量基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将其中1%-2%进行资产证券化，就可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。REITs市场建设离不开扩募。”中金公司研究部高级经理裴佳敏说。然而，从实践来看，国内REITs市场扩募项目仍然较少。中信证券债务资本市场部总监王勋表示，REITs市场如果能够保持长期的生命力，很重要一个功能就是其扩募职能。“对发行人而言，通过持续注入新资产才能维持其承接重资产的职能，因此更希望把REITs打造成一个长期轻资产化战略平台；对投资者而言，扩募将提升产品规模，扩大影响力，吸引更多增量投资者介入，进而改善二级市场流动性，促进价格定价功能优化，提高整个市场运行效率；对基金管理人而言，单一资产承受的波动风险较大，通过持续向REITs底层注入不同类型的资产，可以有效平滑整体收益。”王勋说。在中信证券固定收益部总监周睿看来，扩募是REITs市场中特别重要的机制，好的扩募机制对已有持有人而言，一方面可以起到风险分散的作用，另一方面会有收益率增厚。而在这一过程中，如何做好投资人与发行人、新投资人和老投资人之间的利益平衡十分重要。更进一步，平衡好各方诉求及利益对定价的合理性提出了相当高的要求，进而提升了发售复杂度。此外，回到扩募机制本身，发行窗口时间的选择也尤为关键，这也是现阶段各参与方在“摸着石头过河”不断尝试的现状。从法律视角来看，金杜律师事务所合伙人胡喆认为，REITs扩募本质上是将新资产二次装入现有平台的过程，其核心法律关系与首发并无实质性差异，但需考量更多变量因素。展望未来，扩募规模潜力预计远超首发，是REITs平台生命力的核心来源，其规则应具备一定灵活性。“一是资产类型可适度多元，允许装入与首发资产属同一大类但细分类型不同的资产，如首发光伏、扩募风电，但需评估由此带来的业务模式、现金流管理及与首发资产的协同性调整；二是针对多元化扩募资产，优化治理结构，以提升管理效能、挖掘资产潜能；三是资产来源存在扩展可能，助力平台稳健扩张。”胡喆说。
